【疫市投資】﹙1﹚有人損手離場有人趁低掃貨 商舖冧市風光不再

疫情下香港商舖大冧市,商舖業主身家「大縮水」。有業內人士指出,香港商舖正承受有史以來的最大空置率。尖沙咀商場舖位,竟然只值25萬元,商舖業主勁蝕9成重創離場;即使有人肯租舖,租金大跌5、6成,已是常態。
面對世紀舖市大災難,有投資者竟然選擇趁低掃貨。業界無法預料市況何時會現轉機,但形容目前已是跌無可跌,而商舖仍然是穩健和有潛力的投資工具,但過去最風光的「黃金十年」,將不會重現。

文、圖:本刊記者

購物區大批空舖湧現。
購物區大批空舖湧現。

香港兩大購物熱點,銅鑼灣和尖沙咀早已被旅客攻陷,但自去年開始的社會運動和新型肺炎疫情,這些黃金購物區風光不再。走在當年盛極一時的銅鑼灣時代廣場一帶,昔日人山人海,拖篋客川流不息的景象不再,今天簡直可以用門可羅雀來形容。

銅鑼灣成交價大幅下調

銅鑼灣波斯富街有名店關門大吉後轉為散貨場。
銅鑼灣波斯富街有名店關門大吉後轉為散貨場。
黃漢成稱其身後的便利店舖位,租金下跌6成。
黃漢成稱其身後的便利店舖位,租金下跌6成。

記者現場所見,單是波斯富街最少有十間空舖。翻查記錄發現,這些空舖部分在去年5月反修例事件前已空置,有些則是去年中後期才陸續倒閉。

例如是波斯富街61和63號相連舖,原本是一間珠寶鐘錶店,目前已人去樓空,其中61號有招租告示;63號則寫着鐘錶公司「裝修期間暫停營業」,但只見商舖招牌拆掉,沒有裝修痕跡。兩個舖位以外的一間空舖,原本是「眼鏡88」,目前也在掛牌招租中。波斯富街本來是珠寶鐘錶商戶林立的街道,但在黑暴與疫情夾擊下,大部分珠寶店都只有職員站在門口等待顧客出現。

和波斯富街相連的羅素街,雖不至於十室九空,但原本一條街上兩間打對台的藥店,變成了裝修簡陋的口罩店。原本售賣高級眼鏡、品牌宣稱「矜罕高尚」的「溥儀眼鏡」,亦變成了賣花灑家品的「拾下拾下」。原本意大利緊身褲品牌Calzedonia分店,則變成了一間空舖,街道上一片蕭條。

根據美聯工商舖提供的資料,銅鑼灣商舖空置率高企, 租金、物業成交價均大幅下調。例如霎東街商廈「Oliv」中層全層,業主6年前以7億1千多萬元購入,現在只能以4億賣出,帳面蝕3億多元,百分比高達44%。恩平道59號地舖,月租65萬元大減至25萬元,現變成了OK便利店。羅素街8號低層食肆續租,但租金亦由60萬減至25萬。

尖沙咀大舖死細舖更死

尖沙咀栢麗大道G29和G30舖位連同1 樓15號舖,蝕超過一半售出。
尖沙咀栢麗大道G29和G30舖位連同1 樓15號舖,蝕超過一半售出。
商場內不少店舖已人去留空。
商場內不少店舖已人去留空。

尖沙咀商舖災情亦不遑多讓,栢麗大道著名雕塑旁的G29和G30舖,連同1樓15號舖,早前以2.18億元易手,業主8年前以4.4億元入手,「損手」超過兩億,價錢蒸發一半。大舖死、細舖更死,首都廣場3樓兩個分別為54和76平方呎的「割舖」,25、26萬元便有交易,據了解兩物業業主7年前以218萬和281.8萬元購入,目前要分別蝕89.7%和91.6%離場。

在傳統成衣店林立,消費者專門前往「執平貨」的加連威老道,也是空舖處處。過去這條街頗受地產商垂青,因為很多舖位都是「旺區舊樓」,因而成為投資者的收購目標,不少商舖更已被「落釘」丟空了一段時間。然而,隨着近兩年零售業持續不濟,街上空舖越來越多。在疫情打擊下,尖沙咀再無自由行顧客,租金高昂的店舖,生意一落千丈,結業成為常態。

2015年12月,在尖沙咀加連威老道開張的「彌明生活百貨」,記者到上址了解時發現已關門大吉。近漆咸道一邊的加連威老道65號,幾間空舖中間還有一間「夾公仔」店打開了鐵閘,但見職員忙着收拾硬幣,「夾公仔」機內已無公仔。一問之下,職員表示該店已不再營業。

鄧成波家族發展項目押後

鄧成波家族持有不少業權的61至73號物業,早前申請強拍。
鄧成波家族持有不少業權的61至73號物業,早前申請強拍。

和這間「夾公仔」店左右相連的7個門牌樓宇、即61至73號(單數門牌),原來有不少單位早已落入「舖王」鄧成波家族手中,今年6月初更申請強拍獲批,底價19.26億元,可建樓面約13萬方呎,即每方呎樓面地價達1.48萬元。不過就在距離強拍日7月30日前,有小業主提出上訴申請阻止強拍,法院於是頒出禁制令。

由於強拍令九月底屆滿,鄧成波家族向土地審裁處申請暫緩執行強拍令,但遭其他人反對。土地審裁處認為,強拍案仍在上訴當中,故應等待上訴庭有結果再處理,故押後3個月再作聆訊。

雖然疫情之下市況惡劣,但有報道指鄧成波對這個項目非常堅決,不惜捱銀行高息供舖,他還向記者表示,希望「快點有新冠肺炎疫苗」。

李根興趁低價狂掃貨

李根興稱自己逆市掃吉舖。
李根興稱自己逆市掃吉舖。

疫情之下,不少商舖業主都十分苦惱,但盛滙商舖基金創辦人及行政總裁李根興,面對的卻是另類苦惱。
「我現在無時無刻都在找舖位,唔想見人。」李根興說有危就有機 ,他應對疫情的方法「就是買舖」:「你吹我唔漲,我在新冠肺炎期間賣舖都賺錢。肺炎期間有5間舖賣出是賺錢,其中有3間是我的。全世界冧晒都冇所謂,最緊要自己賺錢。」李根興分析如何在疫情中尋找生機,例如向租客減租,甚至幫租客做宣傳:「諗多啲計幫租客,租客做到生意就自然會交租。」

近日不斷買舖的李根興說,年初肺炎開始後,已買了8間舖,總值1.7億元,現時正籌劃買第9間。疫市投資的秘訣到底是甚麽?

「這是眼光和本事的問題,有危就有機,因為人人都劈價,我們先買到平嘢,然後將物業賣出賺錢。」李根興說自己完全沒有「作大」:「我們是證監會持牌,要和投資者交代,不會作大數字。最重要是看我們有能力找到買家。」

未來舖市有4大利好因素

尖沙咀加連威老道空舖處處。
尖沙咀加連威老道空舖處處。

李根興的基金由2016年成立以來,合共賣出了33間地舖,他說:「無人追到我哋。」之所以能夠找到好買家,並以好價錢賣出,李根興解釋是他們的基金有良好的「售後服務」,也懂得將商舖包裝。更重要的是,他們購入的商舖都是比較具投資前景,這都是投資者樂意「接貨」的原因:「其實公司有班Fans,專門買我們的舖,我一買入他們就會加價買走。」

李根興目前手上有10多間舖,市值約5億元。他十分看好舖市前景,認為未來舖市走勢受4大利好因素影響:首先疫情一定會過去;二是通關後遊客一定會返來;三是政府撤銷工商舖雙倍印花稅;再加上美國新總統上台後,中美關係一定會有改善。李根興說:「最差的時候已經過去了。」

黃漢成: 最衰的時候已經到了

黃漢成認為香港曯差的日子已經過去。
黃漢成認為香港曯差的日子已經過去。

美聯工商舖行政總裁黃漢成也有類似看法:「可以這樣說,最衰的時候已經到了。」 經過反修例事件、中美貿易戰,再加上疫情之後,黃漢成認為除了戰爭之外,所有最壞因素都已經全部出齊,舖市已到了歷史最低位。

至於現時空舖處處,黃漢成解釋因為業主也分為兩派人﹕「一批是『Old Rich』(擁有財富一段長時間的人),另一批是投降派。」黃漢成說,「Old Rich」在這個時期不肯減租,交不起租的租客離場後,業主寧願丟空都不願平租出去。至於投降派,則會選擇在這時期盡量平租出去,因為「有租收又無咁肉酸」。
黃漢成形容現時肯定是業主有史以來議價能力最低的時候,很多業主都希望在不大幅減租的情況下,以較長免租期、裝修費回贈等方式來吸引租客簽約,這樣舖位估值就不會下跌,業主亦不會被銀行追收差價。

「黃金十年」不復重現 

自由行和疫情令生意大減下,不少商舖生意淡靜。
自由行和疫情令生意大減下,不少商舖生意淡靜。

面對史上最高商舖空置率,後市走勢如何,黃漢成自問「答唔到」﹕「今時今日唔係經濟問題,經濟有周期,反而可估算到。也不是政治問題,最主要是因為疫情,疫情無得估。」不過以他的觀察,核心區租金應該差不多見底,因為現時核心區租金和民生區已經相差無幾:「是否見底,我未知,但應該離底不遠。」

或許會有人會在大跌市時趁底吸納,黃漢成說,商人應當有「旱則資舟」的覺悟,才能成為贏家,但投資者應注意,由2003年開始到2013年的商舖「黃金十年」,已經成為過去,而且不會重現。當年市道暢旺多得自由行,但現時香港經歷過動盪,內地人對香港觀感變差,況且有其他地方選擇,內地人不會再視香港為天堂。再加上北京積極打貪,送禮文化消失,過往內地人入錶行大手掃貨的瘋狂情景亦不會再現:「不會再有幾十萬買入(舖位)幾億賣出的事發生。」

獨立地舖買少見少

不論目前是否入市最好時機,黃漢成認為投資商舖還是值得的,因為「供應減少」。他解釋,以香港的發展模式, 獨立地舖在香港只會買少見少,因為舊樓多會變成大型屋苑或商場,這些一般投資者都買不到。現存商舖數量越來越少,所以相關物業仍然是穩健和有潛力的投資工具。

「(商舖)價錢已跌了很多,將來就算個價只係去返高峰時的六、七成,其實都賺不少。」

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